Ich habe es in Beratungsgesprächen oft erlebt: Ein junges Paar sitzt vor mir, beide gut verdienend, und sie haben gerade ihr gesamtes Eigenkapital in eine sanierungsbedürftige Doppelhaushälfte am Stadtrand von München oder Hamburg gesteckt. Sie sind überzeugt davon, dass Wohneigentum die einzige Form der Altersvorsorge ist, weil „Miete ja rausgeschmissenes Geld sei“. Als ich sie frage, ob sie die Opportunitätskosten ihres Eigenkapitals und die Instandhaltungsrücklagen nach der Strategie Kaufen oder Mieten Gerd Kommer berechnet haben, blicke ich in leere Augen. Sie haben sich von der emotionalen Welle des „Betongolds“ mitreißen lassen, ohne die mathematische Realität dahinter zu prüfen. Am Ende stehen sie mit einem Klumpenrisiko da, das ihre finanzielle Flexibilität für die nächsten dreißig Jahre einschnürt, während ein simples Weltportfolio sie wahrscheinlich reicher und entspannter gemacht hätte. Das ist der klassische Fehler, den ich immer wieder sehe: Bauchgefühl schlägt Rechenschieber, und genau hier beginnt das finanzielle Desaster.
Der Mythos der mietfreien Rente als Selbstzweck
Der größte Denkfehler, dem fast jeder unterliegt, ist die Annahme, dass eine abbezahlte Immobilie im Alter die ultimative Sicherheit bietet. In meiner Praxis habe ich Leute gesehen, die mit 70 Jahren in einem riesigen Haus sitzen, das sie nicht mehr bewirtschaften können. Das Dach ist undicht, die Heizung muss raus, aber die Rente reicht nicht für die Sanierung. Sie sind „hausreich und bargeldarm“.
Wer dieses Thema rein emotional angeht, vergisst, dass eine selbstgenutzte Immobilie kein Investment ist, sondern ein Konsumgut mit extrem hohen Betriebskosten. Wenn du das Haus abbezahlt hast, zahlst du zwar keine Miete mehr, aber du zahlst Grundsteuer, Versicherungen und vor allem die Instandhaltung. In Deutschland kalkulieren Profis mit etwa 1,5 bis 2 Prozent des Gebäudewertes pro Jahr für Reparaturen. Bei einem Haus für 600.000 Euro sind das schnell 10.000 Euro im Jahr, nur um den Status quo zu erhalten. Das ist keine Rendite, das ist Werterhalt. Die Strategie, die Kommer vorschlägt, zielt darauf ab, diese Kosten ehrlich gegen die Rendite am Aktienmarkt aufzurechnen. Wer das ignoriert, belügt sich selbst.
Die falsche Rechnung bei der Strategie Kaufen oder Mieten Gerd Kommer
Viele Menschen scheitern schon an der ersten Excel-Tabelle. Sie nehmen die aktuelle Kaltmiete und vergleichen sie mit der Kreditrate. Das ist so, als würde man Äpfel mit Flugzeugreifen vergleichen. In einer sauberen Kalkulation nach Kaufen oder Mieten Gerd Kommer müssen Faktoren rein, die wehtun: die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler), die sofort verloren sind, und die Differenz zwischen der Instandhaltung und der Mietsteigerung.
Ich erinnere mich an einen Klienten, der stolz erzählte, seine Wohnung sei in zehn Jahren um 100.000 Euro im Wert gestiegen. Er vergaß dabei die 40.000 Euro Kaufnebenkosten, die Zinsen an die Bank und die neue Einbauküche. Seine reale Rendite lag nach Inflation nahe null. Hätte er das Eigenkapital von 80.000 Euro einfach in einen weltweit gestreuten ETF gesteckt, wäre er heute finanziell doppelt so weit. Das Problem ist nicht das Wohneigentum an sich, sondern die Unfähigkeit, die Opportunitätskosten zu sehen – also das Geld, das man verdient hätte, wenn man das Kapital anders investiert hätte.
Warum die emotionale Rendite oft teuer erkauft wird
„Ich will endlich bohren können, wo ich will.“ Diesen Satz höre ich ständig. Es ist das stärkste Argument für den Kauf, aber es hat einen Preis, den viele unterschätzen. Wenn du kaufst, kaufst du Unflexibilität. Ein Jobwechsel in eine andere Stadt? Schwierig. Die Nachbarn werden plötzlich unerträglich? Du kannst nicht einfach kündigen.
In der Praxis führt das oft dazu, dass Menschen in suboptimalen Lebenssituationen verharren, nur weil sie an ihrem Kredit hängen. Ein Mieter ist mobil. Er kann sein Kapital im Depot mitnehmen. Ein Eigentümer ist an die Scholle gebunden. Wenn der lokale Immobilienmarkt einbricht – etwa weil ein großer Arbeitgeber in der Region schließt – sinkt nicht nur sein Einkommen, sondern auch sein Vermögen gleichzeitig. Dieses Klumpenrisiko wird systematisch unterschätzt. Man setzt alles auf eine Karte, in einer einzigen Straße, in einer einzigen Stadt. Das widerspricht jeder vernünftigen Diversifikationsregel.
Der Vorher-Nachher-Vergleich in der Realität
Schauen wir uns ein typisches Szenario an, das ich vor zwei Jahren auf dem Tisch hatte. Ein Angestellter wollte eine Eigentumswohnung für 450.000 Euro kaufen. Sein Plan war es, 100.000 Euro Eigenkapital einzubringen und den Rest zu finanzieren. Er rechnete damit, dass er nach 25 Jahren mietfrei lebt und die Wohnung dann 600.000 Euro wert ist. Er sah nur die gesparte Miete.
Nach meiner Analyse sah die Realität anders aus. Die Kaufnebenkosten fraßen sofort 45.000 Euro seines Eigenkapitals auf. Die Zinsen über die Laufzeit summierten sich auf über 150.000 Euro. Dazu kamen Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen. Sein tatsächlicher Vermögenszuwachs nach 25 Jahren, bereinigt um alle Kosten und die Inflation, war enttäuschend gering.
Der alternative Weg sah so aus: Er blieb zur Miete wohnen in einer vergleichbaren Wohnung. Die 100.000 Euro Eigenkapital flossen in ein Weltportfolio aus ETFs. Die Differenz zwischen der Miete und der (höheren) Kreditrate sparte er monatlich zusätzlich in das Depot. Nach 25 Jahren hatte er zwar keine eigene Wohnung, aber sein Depot war auf über 900.000 Euro angewachsen (bei einer konservativen Annahme von 5 Prozent Nettorendite nach Steuern). Von den Zinsen dieses Depots konnte er seine Miete locker bezahlen und hatte zusätzlich ein liquides Vermögen, das er jederzeit vererben, stückweise verkaufen oder für Reisen nutzen konnte. Er war nicht mehr abhängig von der Preisentwicklung einer einzelnen Immobilie.
Die unterschätzte Gefahr der Instandhaltung und Modernisierung
Ein Haus ist kein Goldbarren, den man in den Tresor legt und der einfach da ist. Ein Haus ist ein zerfallendes Wirtschaftsgut. Das Klima wandelt sich, gesetzliche Anforderungen an die Dämmung oder Heizung ändern sich fast im Jahrestakt. Wer heute kauft, weiß nicht, welche teuren energetischen Sanierungen die Politik in 15 Jahren vorschreibt.
Als Mieter ist das das Problem des Vermieters. Klar, er kann die Kosten teilweise umlegen, aber es gibt Grenzen. Als Eigentümer stehst du allein im Regen. Ich habe Kunden gesehen, die ihre Altersvorsorgeplanung komplett über den Haufen werfen mussten, weil eine unvorhergesehene Dachsanierung und eine neue Wärmepumpe plötzlich 80.000 Euro kosteten. Dieses Geld fehlte dann im Rentenalter für den Lebensunterhalt. Wer nicht begreift, dass eine Immobilie laufend Geld frisst, anstatt es zu produzieren, wird am Ende der Laufzeit eine böse Überraschung erleben.
Finanzielle Freiheit ist nicht gleichbedeutend mit Immobilienbesitz
Es herrscht in Deutschland dieser tiefe kulturelle Glaube, dass man es erst geschafft hat, wenn man den eigenen Schlüssel in der Tasche hat. Das ist ein Relikt aus Zeiten, in denen es keine einfachen Möglichkeiten gab, am Weltmarkt zu partizipieren. Heute kannst du mit zwei Klicks Miteigentümer der 4.000 produktivsten Unternehmen der Welt werden. Diese Unternehmen arbeiten für dich, schütten Dividenden aus und passen sich an neue Marktgegebenheiten an. Eine Immobilie tut das nicht. Sie steht einfach nur da.
Echte finanzielle Freiheit bedeutet, Optionen zu haben. Eine abbezahlte Wohnung ist eine Option weniger, nämlich die Option, das Kapital flexibel einzusetzen. Wenn du dein Geld in Aktien hast, kannst du entscheiden, ob du heute in Berlin, morgen in Lissabon und übermorgen in Bangkok leben willst. Die Miete wird aus dem Depot bezahlt. Diese Freiheit ist für viele unbezahlbar, wird aber im Rausch des Immobilienkaufs oft geopfert.
Die psychologische Falle des Zwangssparens
Das einzige valide Argument, das ich für den Immobilienkauf gelten lasse, ist das Zwangssparen. Viele Menschen haben nicht die Disziplin, monatlich 500 Euro in einen ETF zu stecken. Aber sie haben die Disziplin, die Bankrate zu bedienen, weil sie sonst ihr Dach über dem Kopf verlieren. Das ist jedoch ein Armutszeugnis für die eigene Finanzbildung.
Wenn du nur reich wirst, weil die Bank dich dazu zwingt, zahlst du einen extrem hohen Preis in Form von Zinsen und Gebühren. Es ist wesentlich effizienter, sich die nötige Disziplin anzueignen und das Geld ohne den Umweg über ein teures Gebäude anzulegen. In meiner Erfahrung ist die Rendite der Disziplin immer höher als die Rendite von Backsteinen. Man muss sich nur trauen, den Taschenrechner in die Hand zu nehmen und die nackten Zahlen wirken zu lassen.
Realitätscheck
Machen wir uns nichts vor: Immobilienkauf ist in Deutschland oft eine Wette auf steigende Preise in einem Umfeld schrumpfender Bevölkerung und steigender Sanierungskosten. Es kann gut gehen, aber die Wahrscheinlichkeit, dass du mit einem breit gestreuten Portfolio besser fährst, ist statistisch gesehen erdrückend hoch.
Wenn du kaufen willst, tu es für dein Lebensgefühl, für den Garten oder die Sicherheit vor Kündigung. Aber hör auf, dir einzureden, dass es die beste finanzielle Entscheidung deines Lebens ist. In den meisten Fällen ist es ein teures Hobby, das als Investment getarnt wird. Wer wirklich Vermögen aufbauen will, muss die Mathematik hinter den Emotionen verstehen. Es gibt keine Abkürzung zum Reichtum durch Schulden für ein Eigenheim, wenn die Alternativkosten am Kapitalmarkt ignoriert werden. Es ist harte Arbeit, diszipliniert zu sparen und die Schwankungen der Börse auszuhalten, aber am Ende ist es der ehrlichere und meist auch profitablere Weg. Wer das nicht akzeptiert, wird weiterhin dem Mythos vom Betongold hinterherlaufen und sich wundern, warum am Ende des Geldes noch so viel Haus übrig ist. Ob es am Ende klappt, hängt nicht vom Glück ab, sondern davon, ob du bereit bist, die Verantwortung für dein Kapital selbst zu übernehmen, statt sie an eine Bank und ein Grundstück zu delegieren.
